Dalam transaksi jual beli, itikad baik sangat penting karena pembeli telah memiliki itikad baik dalam melakukan pembelian maka ia akan dilindungi oleh Hukum. Dengan adanya perlindungan hukum terhadap pembeli yang beritikad baik maka akibatnya adalah transaksi jual belinya adalah hal, hal ini ditegaskan oleh Mahkamah Agung dalam putusan-putusannya serta dalam Surat Edaran Mahkamah Agung. Putusan Mahkamah Agung Nomor 251 K/Sip/1958 tanggal 26 Desember 1958 yang kaedah hukumnya berbunyi: “pembeli yang telah bertindak dengan itikad baik harus dilindungi dan jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap sah.”. Hal yang sama juga ditegaskan dalam Surat Edaran Mahkamah Agung No.7 tahun 2012 dalam butir IX dirumuskan “perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang itikad baik sekalipun kemudian diketahui bahwa penjual adalah orang yang tidak berhak (obyek jual beli tanah).”
Peraturan perundang-undangan mendefinisikan bahwa seorang pembeli dapat dikatakan memiliki itikad baik apabila pembeli tidak mengetahui adanya cacat yang terdapat kepada barang tersebut, sebagaimana diatur dalam Pasal 531 KUHPerdata yang menyatakan “besit dalam itikad baik terjadi bila pemegang besit memperoleh barang itu dengan mendapatkan hak milik tanpa mengetahui adanya cacat cela didalamnya”
Dalam kaitannya dengan jual beli tanah, Mahkamah Agung melalui Surat Adaran Mahkamah Agung Nomor 4 tahun 2016 menguraikan kriteria pembeli beritikad baik yang perlu dilindungi yaitu:
1. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:
● Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau;
● Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997) atau;
● Pembelian terhadap tanah milik adat/yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu:
⮚ dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).
⮚ didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual.
⮚ Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.
2. Melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain:
a. Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau;
b. Tanah/objek yang diperjualbelikan tersebut tidak dalam status disita, atau;
c. Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau;
d. Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.
Dari ketentuan di atas maka dapat disimpulkan bahwa ada suatu kewajiban bagi pembeli untuk memeriksa terlebih dahulu hal-hal terkait dengan tanah yang hendak dibelinya serta tentang kepemilikannya. Pembeli memiliki kewajiban untuk melihat dan menilai apakah tanah yang dibeli bebas dari cacat (tidak dalam sita, tidak sedang dijaminkan), selain itu harus dilihat juga apakah penjual merupakan pemilik dari tanah sesuai dengan yang tercatat dalam sertifikat. Pembeli harus juga memperoleh keterangan dari BPN tentang tanah tersebut. Apabila semuanya telah terbukti bebas dari cacat maka jual beli dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, yakni dilakukan dengan pembuatan Akta Jual Beli di hadapan PPAT . Dengan demikian, barulah pembeli dapat dikatakan memiliki itikad baik.
Apabila setelah pembeli melakukan seluruh tindakan kehati-hatian dalam SEMA 4/2016, tetapi ada pihak ketiga yang mengaku sebagai pemilik dan menuntut pembeli. Pihak ketiga itu juga benar terbukti memiliki hak atas tanah tersebut atau salah satu dari pemilik tanah. Dengan kata lain dapat dikatakan bahwa dalam hal ini penjual tidak memberikan informasi yang tepat kepada pembeli, maka sesuai dengan Surat Edaran MA No. 7/2012 dalam butir ke IX menjelaskan bahwa pemilik asal hanya dapat mengajukan gugatan ganti rugi kepada penjual yang tidak berhak. Dengan demikian yang harus mengganti rugi akibat jual beli tersebut adalah pihak penjual. Dengan demikian pembeli tetap memperoleh tanahnya dan tidak diwajibkan mengganti kerugian dari pihak ketiga yang berhak tersebut.